Alabbar (Emaar) : les prix de l'immobilier à Dubaï pourraient baisser de 5 à 10 % d'ici 2027

Alabbar signale un ajustement de prix de 5 à 10 % et explique pourquoi il le voit d'un bon oeil

Mohamed Alabbar, fondateur d'Emaar Properties et l'une des voix les plus écoutées de l'immobilier du Golfe, a livré cette semaine un pronostic remarquablement franc lors de l'International Property Show (IPS) à Dubaï : les prix résidentiels de l'émirat pourraient fléchir de 5 à 10 % à mesure qu'une vague importante de nouveaux logements arrivera sur le marché jusqu'en 2027. Loin de tirer la sonnette d'alarme, Alabbar a présenté cet ajustement à venir comme une étape nécessaire et positive, une « belle équilibre » après plusieurs années de croissance à deux chiffres.

S'exprimant à l'IPS 2026, qui réunit les capitaux institutionnels mondiaux aux côtés des promoteurs régionaux, Alabbar a pointé du doigt le volume considérable d'unités en construction comme moteur principal. Avec environ 564 000 logements en pipeline à Dubaï, la grande majorité déjà vendus sur plan, une augmentation significative des stocks livrés est inévitable à mesure que les délais de livraison se concentrent autour de 2026 et 2027. Cette montée des inventaires, a-t-il soutenu, diminuera la pression sur les budgets des utilisateurs finaux et des investisseurs sans déclencher la correction brutale qui a effrayé les marchés lors des cycles précédents.

Ces remarques ont du poids non seulement en raison du palmarès d'Alabbar (Emaar est le promoteur derrière Downtown Dubai, Dubai Hills Estate et un portefeuille de résidences de marque), mais parce qu'elles représentent un cas rare où un grand promoteur signale publiquement que la modération des prix est à la fois probable et acceptable. Dans les marchés enclins à l'optimisme des promoteurs, cette franchise est remarquable.

Ce que la vague d'offre signifie pour la dynamique des prix

Les prix résidentiels de Dubaï ont augmenté fortement depuis fin 2021, stimulés par la demande post-pandémique, une vague d'expatriés relocalisés, les changements de politique du Golden Visa et une offre prête relativement limitée. Les données de Knight Frank publiées plus tôt cette année ont montré que les valeurs premium de Dubaï se classaient toujours parmi les plus appréciées au monde, et les volumes de transactions ont atteint des records à plusieurs reprises en 2024 et 2025.

Cependant, le boom du sur-plan qui a alimenté ces gains se convertit maintenant en unités physiques. Les promoteurs ont vendu à bon rythme, particulièrement entre 2022 et 2024, et les pipelines de construction se sont gonflés. Selon les données du marché, plus de 24 000 unités ont été livrées rien que dans la première moitié de 2026, un chiffre qui devrait augmenter à la fermeture de l'année. Si les achèvements s'accélèrent comme prévu en 2027, les livraisons annuelles totales pourraient facilement dépasser 40 000 unités, bien au-delà de la moyenne historique d'absorption que le marché a généralement pu gérer.

Le scénario d'assouplissement des prix de 5 à 10 % d'Alabbar suppose que la demande reste largement intacte, soutenue par la migration continue des populations, une base d'emplois stable et les achats continus motivés par le Golden Visa, tandis que l'offre rattrape enfin. C'est un scénario de base, pas un scénario baissier. Une correction plus nette nécessiterait un ralentissement significatif de la demande, que la plupart des analystes du marché considèrent actuellement comme improbable compte tenu des fondamentaux économiques des Émirats arabes unies et de l'attrait structurel de Dubaï en tant que centre commercial régional.

Pour contexte, la dernière correction de prix significative que Dubaï a connue, le ralentissement de 2015 à 2020, a vu les valeurs chuter de 30 à 40 % dans certains segments sur plusieurs années, en raison d'une suroffre chronique, d'un durcissement de la réglementation hypothécaire et d'un sentiment régional lié aux hydrocarbures atone. La situation actuelle est structurellement différente : la majorité des unités en construction sont déjà contractuelles, limitant le risque d'inventaire spéculatif, et les plans de paiement sont devenus plus contrôlés par les promoteurs selon des règles de séquestre RERA plus strictes.

Comment les investisseurs doivent interpréter ce pronostic

Pour les investisseurs qui ont acheté sur plan il y a deux ou trois ans à des prix de pré-construction, un assouplissement de 5 à 10 % du marché prêt n'érode pas nécessairement les rendements. Beaucoup auront toujours bloqué une appréciation du capital significative par rapport à leur prix d'entrée initial. Le calcul est cependant différent pour les acheteurs envisageant l'achat d'une unité prête aujourd'hui à des valorisations proches du pic, ou pour ceux qui espèrent revendre des contrats sur plan à une prime à la livraison.

Les rendements locatifs demeurent un facteur de stabilisation. Les rendements bruts moyens dans les communautés principales du segment intermédiaire, notamment Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate et Mohammed Bin Rashid City, se sont maintenus dans la fourchette de 6 à 7 %, selon les rapports du marché immobilier. À mesure que les prix d'achat se modèrent et que la demande locative persiste, stimulée par une population qui continue de croître, la compression des rendements est moins une préoccupation immédiate qu'il n'y paraît.

L'événement IPS 2026 lui-même a reflété un marché qui mûrit plutôt que de se dégonfler. La participation a attiré des représentants des fonds souverains, des bureaux familiaux privés et des allocateurs institutionnels d'Europe, d'Asie du Sud et des États du CCG, tous cherchant une exposition à un marché qui, même avec un ajustement des prix à court terme, continue d'offrir la transparence réglementaire, l'absence d'impôt sur le revenu et un plan de développement urbain crédible à long terme par le Dubai 2040 Master Plan.

La volonté d'Alabbar de reconnaître publiquement le cycle d'ajustement est elle-même un signal : le marché passe de la spéculation axée sur la dynamique à une phase plus ancrée dans les fondamentaux. Cette transition tend, historiquement, à récompenser les acheteurs qui privilégient le rendement, la qualité de la localisation et le palmarès du promoteur plutôt que les stratégies de retournement à court terme.

Les investisseurs qui suivent le cycle de Dubaï ou évaluent les opportunités d'entrée pour 2026-2027 peuvent explorer les opportunités actuelles sur plan et les services de conseil sur elyora.world/projects.