Alabbar de Emaar: Los precios inmobiliarios de Dubái podrían caer 5-10% para 2027

Alabbar advierte sobre un ajuste de precios del 5-10%, y por qué lo ve con buenos ojos

Mohamed Alabbar, fundador de Emaar Properties y una de las voces más seguidas en el sector inmobiliario del Golfo, ofreció esta semana una previsión notablemente sincera en la International Property Show (IPS) de Dubái: los precios residenciales del emirato podrían reducirse entre 5 y 10 por ciento conforme una gran ola de nueva oferta llega al mercado hasta 2027. Lejos de sonar una alarma, Alabbar enmarcó el próximo ajuste como un paso necesario y positivo, un "equilibrio adecuado" después de varios años de crecimiento de dos dígitos.

Hablando en IPS 2026, que reúne capital institucional global con promotores regionales, Alabbar señaló el enorme volumen de unidades en construcción como factor principal. Con aproximadamente 564,000 viviendas en cartera en Dubái (la gran mayoría ya vendidas en preventa), es inevitable un aumento significativo del inventario disponible conforme los plazos de entrega se concentran en 2026 y 2027. Este aumento de oferta, argumentó, aliviará presión en los presupuestos de usuarios finales e inversores sin desencadenar la clase de corrección abrupta que ha asustado mercados en ciclos anteriores.

Las observaciones tienen peso no solo por el historial de Alabbar (Emaar es la promotora detrás de Downtown Dubai, Dubai Hills Estate y una cartera de residencias de marca), sino porque representan una rara instancia de un promotor importante señalando públicamente que la moderación de precios es tanto probable como aceptable. En mercados propensos al optimismo de los promotores, la franqueza es digna de nota.

Qué significa la ola de oferta para la dinámica de precios

Los precios residenciales de Dubái han subido bruscamente desde finales de 2021, impulsados por la demanda posterior a la pandemia, un flujo de expatriados reubicados, cambios en la política de visas doradas, y oferta lista relativamente limitada. Los datos de Knight Frank publicados a principios de este año mostraban que los valores premium de Dubái siguen clasificándose entre los de más rápida apreciación a nivel mundial, y los volúmenes de transacciones han alcanzado máximos históricos repetidamente durante 2024 y 2025.

Pero el boom de preventa que alimentó esas ganancias se está convirtiendo ahora en unidades físicas. Los promotores vendieron al ritmo, particularmente entre 2022 y 2024, y las tuberías de construcción se hincharon. Según datos de mercado, se entregaron más de 24,000 unidades solo en la primera mitad de 2026, cifra que se espera aumente conforme el año finalice. Si las finalizaciones se aceleran como se proyecta durante 2027, las entregas anuales totales podrían superar cómodamente 40,000 unidades, muy por encima del promedio de absorción histórica que el mercado ha manejado.

El escenario de ablandamiento de precios del 5-10% de Alabbar asume que la demanda se mantiene ampliamente intacta, apoyada por migración continua, una base de empleo estable y compras continuas impulsadas por visas doradas, mientras que la oferta finalmente se pone al día. Este es un caso base, no un caso oso. Una corrección más abrupta requeriría una desaceleración significativa de la demanda, que la mayoría de analistas de mercado actualmente considera improbable dados los fundamentos económicos de los EAU y el atractivo estructural de Dubái como centro comercial regional.

Para contextualizar, la última corrección de precios significativa que experimentó Dubái (la caída de 2015-2020) vio valores caer 30-40% en algunos segmentos durante varios años, impulsado por sobreoferta crónica, regulaciones hipotecarias más restrictivas y sentimiento regional débil vinculado al petróleo. La situación actual es estructuralmente diferente: la mayoría de unidades en construcción ya están comprometidas, limitando riesgo de inventario especulativo, y las estructuras de planes de pago se han vuelto más controladas por promotores bajo reglas de depósito en garantía RERA más estrictas.

Cómo los inversores deberían interpretar esta previsión

Para inversores que compraron en preventa hace dos o tres años a precios de preconstrucción, un ablandamiento del 5-10% en el mercado listo no necesariamente erosiona rentabilidades. Muchos habrán bloqueado aún apreciación de capital significativa respecto a su precio de entrada original. El cálculo es diferente, sin embargo, para compradores considerando una compra de unidad lista hoy a valoraciones cercanas al máximo, o para aquellos esperando cambiar contratos en preventa a prima al cierre.

Los rendimientos de alquiler siguen siendo un factor estabilizador. Los rendimientos brutos promedio en comunidades clave del segmento medio, incluyendo Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate y Mohammed Bin Rashid City, se han mantenido en rango de 6-7%, según reportes de mercado inmobiliario. Conforme los precios de compra se moderan y la demanda de alquiler persiste, impulsada por una población que aún crece, la compresión de rendimiento es menos preocupación inmediata de lo que podría parecer.

El evento IPS 2026 en sí reflejó un mercado que está madurando en lugar de desinflarse. La asistencia incluyó representantes de fondos soberanos, oficinas de familias privadas, y asignadores institucionales de Europa, Asia del Sur y estados del Golfo, todos buscando exposición a un mercado que, incluso con un ajuste de precios cercano incorporado, continúa ofreciendo transparencia regulatoria, sin impuesto a la renta, y un plan de desarrollo urbano de largo plazo creíble mediante el Master Plan Dubai 2040.

La disposición de Alabbar de reconocer públicamente el ciclo de ajuste es en sí una señal: el mercado se mueve desde especulación impulsada por momentum hacia una fase más fundamentada en fundamentos. Esa transición, históricamente, tiende a recompensar compradores que priorizan rendimiento, calidad de ubicación y historial de promotora sobre estrategias de cambio a corto plazo.

Inversores siguiendo el ciclo de Dubái o evaluando timing de entrada para 2026-2027 pueden explorar oportunidades actuales en preventa y servicios de asesoría en elyora.world/projects.