تنبؤ العبار من إعمار: أسعار العقارات في دبي قد تنخفض بنسبة 5 إلى 10% بحلول 2027

العبار ينبه إلى تعديل في الأسعار بنسبة 5 إلى 10% - وسبب ترحيبه به

محمد العبار، مؤسس مجموعة إعمار وأحد أكثر الأصوات المراقبة عن كثب في قطاع العقارات بدول الخليج، قدم توقعاً ملحوظاً بصراحة في معرض الخليج للعقارات هذا الأسبوع: أسعار العقارات السكنية في الإمارة قد تنخفض بنسبة 5 إلى 10 في المائة مع وصول موجة كبيرة من العرض الجديد إلى السوق عبر 2027. بعيداً عن إطلاق تحذير، أطر العبار التعديل القادم كخطوة ضرورية وإيجابية - "توازن لطيف" بعد سنوات عديدة من ارتفاع الأسعار برقمين.

في حديثه خلال معرض الخليج للعقارات 2026، الذي يجمع رؤوس أموال مؤسسية عالمية إلى جانب مطورين إقليميين، أشار العبار إلى الحجم الهائل من الوحدات قيد الإنشاء كمحرك أساسي. مع ما يقارب 564,000 وحدة سكنية في خط الأنابيب عبر دبي، تم بيع الغالبية العظمى منها قبل البناء بالفعل، فإن زيادة كبيرة في الرصيد المسلم يكون حتمياً مع تجمع جداول الاستلام حول عامي 2026 و 2027. وأوضح أن هذا الارتفاع في المخزون سيخفف الضغط على ميزانيات المستخدمين النهائيين والمستثمرين دون إثارة نوع التصحيح الحاد الذي أرعب الأسواق في دورات سابقة.

تحمل هذه الملاحظات وزناً ليس فقط لأن سجل العبار حافل بالإنجازات - إعمار هي المطور خلف وسط مدينة دبي وضاحية دبي هيلز وحقيبة من العقارات الموسومة - بل لأنها تمثل حالة نادرة يقوم فيها مطور كبير بإشارة علنية بأن تعديل الأسعار محتمل ومقبول. في أسواق تميل لتفاؤل المطورين، فإن الصراحة جديرة بالملاحظة.

ماذا تعني موجة العرض لديناميكيات الأسعار

ارتفعت أسعار العقارات السكنية في دبي بشكل حاد منذ أواخر عام 2021، مدفوعة بالطلب ما بعد الجائحة، وارتفاع المغتربين القادمين، وتغييرات سياسة التأشيرة الذهبية، والعرض الجاهز المحدود نسبياً. أظهرت بيانات Knight Frank المنشورة في وقت سابق من هذا العام أن القيم الأساسية في دبي لا تزال من بين الأسرع تقديراً عالمياً، وحققت أحجام المعاملات أرقاماً قياسية مراراً وتكراراً عبر 2024 و 2025.

لكن طفرة قبل البناء التي غذت هذه المكاسب تتحول الآن إلى وحدات فعلية. باع المطورون بسرعة، خاصة بين 2022 و 2024، وتضخمت خطوط الإنشاء. وفقاً لبيانات السوق، تم تسليم أكثر من 24,000 وحدة في النصف الأول من عام 2026 وحده، وهو رقم يتوقع أن يرتفع أكثر مع اقتراب نهاية السنة. إذا تسارعت الإنجازات كما هو متوقع عبر 2027، قد تتجاوز التسليمات السنوية الإجمالية 40,000 وحدة بشكل مريح، وهو أعلى بكثير من متوسط الامتصاص على المدى الطويل الذي تمكنت السوق من إدارته تاريخياً.

يفترض سيناريو تخفيف أسعار العبار بنسبة 5 إلى 10 في المائة أن يبقى الطلب سليماً إلى حد كبير، مدعوماً بالهجرة الداخلية المستمرة وقاعدة عمل مستقرة وعمليات شراء مستمرة مدفوعة بالتأشيرة الذهبية، بينما يتماشى العرض أخيراً. هذه حالة أساسية وليست حالة دب. كان التصحيح الأكثر حدة يتطلب تباطؤاً ملموساً في الطلب، وهو ما يعتبره معظم محللي السوق حالياً غير محتمل نظراً للأسس الاقتصادية للإمارات والجاذبية الهيكلية لدبي كمركز تجاري إقليمي.

للسياق، آخر تصحيح أسعار كبير عاشته دبي - فترة 2015 إلى 2020 - شهدت انخفاض القيم بنسبة 30 إلى 40 في المائة في بعض القطاعات على مدى عدة سنوات، مدفوعاً بفرط العرض المزمن وتشديد قوانين الرهن العقاري والشعور الإقليمي المحدود المرتبط بالنفط. الوضع الحالي مختلف هيكلياً، حيث تم بالفعل توقيع معظم الوحدات قيد الإنشاء، مما يحد من مخاطر المخزون الاستثماري، وأصبحت هياكل خطط الدفع أكثر تحكماً من قبل المطور بموجب قوانين حماية الضمان RERA الأصرم.

كيف يجب على المستثمرين قراءة هذا التنبؤ

للمستثمرين الذين اشتروا قبل البناء قبل سنتين أو ثلاث سنوات بأسعار ما قبل الإنشاء، فإن تخفيف الأسعار بنسبة 5 إلى 10 في المائة في السوق الجاهزة لا يضعف بالضرورة العائدات، فسيظل لدى الكثيرين تقدير رأس مال ملموس مقفول مقابل سعر الدخول الأصلي. الحساب يختلف، لكن، للمشترين الذين يفكرون في شراء وحدة جاهزة اليوم بتقييمات قريبة من الذروة، أو لأولئك الذين يأملون في قلب عقود قبل البناء بعلاوة عند الاستلام.

تبقى العائدات الإيجارية عاملاً مثبتاً. ظلت متوسط العائدات الإجمالية عبر المجتمعات الرئيسية في السوق المتوسطة، بما فيها قرية جميرا السركال وضاحية دبي هيلز ومدينة محمد بن راشد، ضمن نطاق 6 إلى 7 في المائة، وفقاً لتقارير سوق العقارات. مع تعديل أسعار الشراء وبقاء الطلب الإيجاري، مدفوعاً بسكان لا يزالون ينموون، فإن انضغاط العائد أقل قلقاً فوراً مما قد يبدو.

عكس حدث معرض الخليج للعقارات 2026 نفسه سوقاً ناضجة وليس متراجعة. جذبت الحضور ممثلي صناديق الثروة السيادية ومكاتب العائلات الخاصة والمخصصين المؤسسيين من أوروبا وجنوب آسيا ودول مجلس التعاون الخليجي، جميعهم يسعون للتعرض لسوق يستمر في تقديم الشفافية التنظيمية واللا ضريبة دخل وخطة التطوير الحضري الموثوقة على المدى الطويل عبر خطة دبي 2040 الرئيسية، حتى مع تعديل السعر القريب مدرج.

استعداد العبار للاعتراف علنياً بدورة التعديل هو إشارة في حد ذاتها: السوق تنتقل من المضاربة المدفوعة بالزخم نحو مرحلة أكثر تأسساً على الأساسيات. هذا الانتقال، تاريخياً، يميل إلى مكافأة المشترين الذين يعطون الأولوية للعائد وجودة الموقع وسجل المطور على استراتيجيات الانقلابات قصيرة الأجل.

يمكن للمستثمرين الذين يتتبعون دورة دبي أو يقيمون توقيت الدخول لعامي 2026 و 2027 استكشاف الفرص الحالية قبل البناء والخدمات الاستشارية في elyora.world/projects.