Briefing de Marché - Marché Principal
Immobilier aux EAU - Les données derrière les gros titres
La conversation sur l'immobilier aux EAU est pleine de bruit : communiqués de promoteurs, agents Instagram, promesses de « meilleurs rendements au monde » sans sources. Voici ce que disent les vraies données, et ce qu'elles ne disent pas.
Les données, avec leurs sources
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Impôt sur les revenus locatifs | 0% |
| Impôt sur les plus-values | 0% |
| Parité AED-USD | 3,6725 |
| Rendements locatifs nets (Dubaï prime) | 6,5-8% |
| Transactions immobilières à Dubaï (T1 2026) | AED 252bn |
| Croissance des transactions à Dubaï (en glissement annuel) | +31% |
| Seuil Golden Visa (immobilier) | 2 000 000 AED |
| Acheteurs US à Dubaï | Parmi les nationalités à plus forte croissance |
Sources des données : DLD et RERA (officielles)
Tous les chiffres sont sourcés indépendamment et datés. Mis à jour chaque trimestre. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Ce sont des informations générales, pas un conseil financier, fiscal ou juridique.
Pourquoi ce marché, et ce que les brochures omettent
1. L'impôt zéro est réel, mais ce n'est pas toute l'histoire
Les EAU prélèvent 0% sur les revenus locatifs et 0% sur les plus-values. C'est une politique fédérale, pas une incitation temporaire. Ce que la plupart des courtiers omettent : si vous êtes citoyen américain, les États-Unis imposent les revenus mondiaux. L'avantage est l'absence de double imposition, les EAU ne prélèvent rien. Nous recommandons toujours de coordonner avec un CPA américain avant la signature, et nous pouvons fournir des références.
2. La parité AED-USD, l'avantage le plus sous-estimé
Le dirham est arrimé au dollar américain à 3,6725 depuis 1997. Pour les investisseurs en USD, cela élimine entièrement le risque de change. Comparez cela à un achat à Londres (GBP) ou Barcelone (EUR), où les mouvements de change peuvent effacer des années de plus-value.
3. Le Golden Visa, plus qu'un visa
Le Golden Visa des EAU de 10 ans (seuil de bien de 2M AED+) offre la résidence, le parrainage familial et l'accès aux banques des EAU. Pour de nombreux investisseurs, le visa est l'actif stratégique et le bien est le véhicule qualifiant.
4. Ce que nous disons aux clients avant d acheter
Sur plan ou livré : comprenez le profil risque-rendement de chacun. Les charges varient énormément selon l'immeuble et la zone. Certains « rendements de 8% » deviennent 5% après frais. Les frais de transfert DLD de 4% sont un coût de transaction réel. Nous présentons cela parce que les conseillers qui ne le font pas desservent leurs clients.
Les zones que nous couvrons
Downtown Dubai
Usage résidentiel, préservation du capitalPrix premium, demande de prestige
Dubai Marina
Axé rendement6,5-8% de rendement net, forte demande locative
Business Bay
Rendement et croissance équilibrésCentral, pipeline sur plan
JVC
Entrée de gammePrix d'entrée plus bas, rendements bruts plus élevés
Ras Al Khaimah
Émergent, axé loisirsNouveaux lancements, entrée plus basse
À qui ce marché s adresse
- ✓ Investisseurs recherchant un rendement fiscalement efficace
- ✓ Investisseurs en USD voulant la stabilité de la parité monétaire
- ✓ Familles recherchant la résidence Golden Visa de 10 ans
- ✓ Investisseurs US voulant une structuration consciente de l IRS
Études de cas sélectionnées
Marché Principal
Fondateur tech américain, premier bien à l'international. 3,5M AED sur plan à Business Bay. 7,2% de rendement net projeté à la livraison. Golden Visa obtenu. Déclaration IRS coordonnée avec un CPA américain avant la signature.
Marché Principal
Famille basée dans le GCC. Appartement livré de 6M AED à Downtown pour usage propre et rendement. Charges modélisées en amont, rendement net maintenu à 6,1%.
Projets que nous conseillons ici
Sur Plan Arancia Yards by Beyond
City of Arabia, Dubai
À partir de AED 1,000,000
Voir le Projet →
Sur Plan Colibri Views by Major Developments
RAK Central, Ras Al Khaimah
À partir de AED 797,000
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Sur Plan Costa Mare by Ellington
Al Marjan Island, Ras Al Khaimah
À partir de AED 2,775,828
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Sur Plan Knightsbridge by Leos
District 11, Meydan, Dubai
À partir de AED 7,900,000
Voir le Projet →
Sur Plan Le Chateau by BEYOND
Evermore, RAK Beach District, Ras Al Khaimah
À partir de AED 2,150,000
Voir le Projet →
Sur Plan Mercer House by Ellington
Uptown Dubai, next to Jumeirah Islands
À partir de AED 1,600,000
Voir le Projet →Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Dubaï ?
Oui. Les ressortissants étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées de Dubaï.
Quel est l'investissement minimum pour le Golden Visa ?
2 millions d'AED (environ 545 000 USD) en immobilier donnent droit au Golden Visa de 10 ans.
Quels rendements locatifs puis-je espérer ?
Les rendements locatifs moyens à Dubaï se situent entre 6 et 10%, atteignant 12% pour les studios et les T2 dans certaines zones.
Y a-t-il des taxes foncières à Dubaï ?
Non. Dubaï n'applique aucune taxe foncière, aucun impôt sur les plus-values, ni aucun impôt sur les revenus locatifs.
Pour les investisseurs US
Lisez d'abord le Guide EAU de l'Investisseur Américain. Il couvre la déclaration IRS, la parité monétaire, le Golden Visa et l'analyse de marché actuelle.
Lire le Guide EAU pour Investisseurs US →Pour tous les autres
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