Informe de Mercado - Mercado Principal
Inmobiliario en EAU - Los datos detrás de los titulares
La conversación inmobiliaria en EAU está llena de ruido: notas de prensa de promotores, agentes de Instagram, afirmaciones de "las mejores rentabilidades del mundo" sin fuentes. Esto es lo que dicen los datos reales, y lo que no.
Los datos, con fuentes
| Métrica | Valor |
|---|---|
| Impuesto sobre rentas de alquiler | 0% |
| Impuesto sobre plusvalías | 0% |
| Paridad AED-USD | 3.6725 |
| Rentabilidad neta de alquiler (Dubái prime) | 6,5-8% |
| Transacciones inmobiliarias en Dubái (T1 2026) | AED 252bn |
| Crecimiento de transacciones en Dubái (interanual) | +31% |
| Umbral Golden Visa (propiedad) | 2.000.000 AED |
| Compradores de EE. UU. en Dubái | Entre las nacionalidades de mayor crecimiento |
Fuentes de datos: DLD y RERA (oficiales)
Todas las cifras con fuente independiente y fecha. Actualizadas cada trimestre. Los resultados pasados no garantizan rendimientos futuros. Es información general, no asesoramiento financiero, fiscal ni legal.
Por qué este mercado, y lo que los folletos omiten
1. El cero impuestos es real, pero no es toda la historia
EAU aplica 0% sobre la renta de alquiler y 0% sobre plusvalías. Es política federal, no un incentivo temporal. Lo que la mayoría de los brókeres omite: si usted es ciudadano estadounidense, EE. UU. grava la renta mundial. La ventaja es que no hay doble imposición, EAU no cobra nada. Siempre recomendamos coordinar con un CPA estadounidense antes del cierre, y podemos facilitar referencias.
2. La paridad AED-USD, la ventaja más infravalorada
El dírham está vinculado al dólar a 3.6725 desde 1997. Para inversores en dólares, esto elimina por completo el riesgo cambiario. Compárelo con comprar en Londres (GBP) o Barcelona (EUR), donde el movimiento de la divisa puede borrar años de revalorización.
3. La Golden Visa, más que un visado
La Golden Visa de 10 años de EAU (umbral de propiedad de 2M AED) da residencia, patrocinio familiar y acceso a la banca de EAU. Para muchos inversores, el visado es el activo estratégico y la propiedad es el vehículo que lo habilita.
4. Lo que decimos a los clientes antes de comprar
Sobre plano frente a llave en mano: entienda el perfil riesgo-retorno de cada uno. Las cuotas de comunidad varían mucho por edificio y zona. Algunas "rentabilidades del 8%" se quedan en 5% tras los gastos. La tasa de transferencia DLD del 4% es un coste real. Lo exponemos porque los asesores que no lo hacen perjudican a sus clientes.
Zonas que cubrimos
Downtown Dubái
Uso propio, preservación de capitalPrecios premium, demanda icónica
Dubai Marina
Enfoque en rentabilidad6,5-8% neto, fuerte demanda de alquiler
Business Bay
Rentabilidad y crecimientoCéntrico, pipeline sobre plano
JVC
Entrada de valorPrecio de entrada menor, rentabilidad bruta mayor
Ras Al Khaimah
Emergente, enfoque ocioNuevos lanzamientos, entrada menor
Para quién es este mercado
- ✓ Inversores que buscan rentabilidad fiscalmente eficiente
- ✓ Inversores en dólares que quieren estabilidad por la paridad cambiaria
- ✓ Familias que buscan residencia Golden Visa de 10 años
- ✓ Inversores de EE. UU. que quieren estructuración consciente del IRS
Casos seleccionados
Mercado Principal
Founder tecnológico estadounidense, su primera propiedad internacional. 3,5M AED sobre plano en Business Bay. 7,2% de rentabilidad neta proyectada a la entrega. Golden Visa obtenida. Reporte al IRS coordinado con un CPA estadounidense antes del cierre.
Mercado Principal
Familia con base en el Golfo. Apartamento llave en mano de 6M AED en Downtown para uso propio más rentabilidad. Cuotas de comunidad modeladas desde el inicio, rentabilidad neta mantenida en 6,1%.
Proyectos que asesoramos aquí
Sobre Plano Arancia Yards by Beyond
City of Arabia, Dubai
Desde AED 1,000,000
Ver Proyecto →
Sobre Plano Colibri Views by Major Developments
RAK Central, Ras Al Khaimah
Desde AED 797,000
Ver Proyecto →
Sobre Plano Costa Mare by Ellington
Al Marjan Island, Ras Al Khaimah
Desde AED 2,775,828
Ver Proyecto →
Sobre Plano Knightsbridge by Leos
District 11, Meydan, Dubai
Desde AED 7,900,000
Ver Proyecto →
Sobre Plano Le Chateau by BEYOND
Evermore, RAK Beach District, Ras Al Khaimah
Desde AED 2,150,000
Ver Proyecto →
Sobre Plano Mercer House by Ellington
Uptown Dubai, next to Jumeirah Islands
Desde AED 1,600,000
Ver Proyecto →Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Dubái?
Sí. Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir propiedades en pleno dominio (freehold) en las zonas designadas de Dubái.
¿Cuál es la inversión mínima para la Golden Visa?
2 millones de AED (aproximadamente 545.000 USD) en propiedad dan derecho a la Golden Visa de 10 años.
¿Qué rentabilidad de alquiler puedo esperar?
La rentabilidad media de alquiler en Dubái se sitúa entre el 6 y el 10%, llegando al 12% en estudios y apartamentos de un dormitorio en algunas zonas.
¿Hay impuestos sobre la propiedad en Dubái?
No. Dubái no tiene impuesto sobre la propiedad, ni sobre plusvalías, ni sobre la renta de los alquileres.
Para inversores de EE. UU.
Lea primero la Guía de EAU para el Inversor Americano. Cubre el reporte al IRS, la paridad cambiaria, la Golden Visa y el análisis actual del mercado.
Leer la Guía de EAU para Inversores de EE. UU. →Para el resto
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