Visa de Oro de EAU: Las Propiedades Hipotecadas Califican Bajo la Regla de AED 2m

Las Viviendas Hipotecadas en Dubai Ahora Pueden Contar Hacia el Umbral de AED 2m de la Visa de Oro

Los inversores que financiaron la compra de su propiedad en Dubai con una hipoteca pueden seguir siendo elegibles para la Visa de Oro de 10 años de EAU, una aclaración confirmada por Arabian Business esta semana que resuelve una de las normas más frecuentemente malinterpretadas en el programa de residencia por inversión. La pregunta clave es si el umbral de valor de propiedad de AED 2 millones requiere que el monto completo se pague en efectivo, o si un activo hipotecado puede seguir siendo elegible. Las autoridades han confirmado la respuesta: sí, una propiedad hipotecada puede contarse, siempre que el valor de mercado total de la propiedad sea igual o superior a AED 2 millones.

Esta distinción tiene una importancia enorme en la práctica. Una parte significativa de los compradores de propiedades en Dubai, incluidos aquellos que compraron unidades fuera de plano que ahora se acercan a la entrega, utilizaron financiamiento para sus adquisiciones. Durante años, la incertidumbre alrededor de este punto llevó a algunos compradores a asumir que necesitaban cancelar completamente su hipoteca antes de solicitar residencia. Esa suposición fue incorrecta.

De acuerdo con la interpretación confirmada, lo que importa es el valor tasado de la propiedad, no el saldo del préstamo pendiente. Un comprador que hizo un pago inicial de AED 600.000 en un apartamento de AED 2,1 millones y mantiene el monto restante como hipoteca bancaria, puede seguir solicitando la Visa de Oro. El título de propiedad, o registro Oqood para fuera de plano, debe reflejar un valor de al menos AED 2 millones, y la propiedad debe estar a nombre del solicitante.

Por Qué Esta Aclaración Cambia el Cálculo para Compradores Fuera de Plano

El momento de esta aclaración es particularmente relevante para la ola de inversores que compraron propiedades fuera de plano entre 2021 y 2024, muchas de las cuales ahora están llegando a la entrega. El mercado fuera de plano de Dubai ha visto volúmenes récord en los últimos tres años, con una gran parte de compradores utilizando planes de pago del desarrollador o hipotecas bancarias para estructurar sus compras.

Una vez que una unidad se entrega y el título de propiedad es emitido por el Departamento de Tierras de Dubai (DLD), comienza la elegibilidad para la Visa de Oro, suponiendo que el valor de la propiedad cumple con el umbral. Los compradores ya no necesitan esperar hasta que hayan pagado la hipoteca completa, ni tampoco necesitan refinanciar o vender capital para alcanzar un mínimo pagado en efectivo.

Esto es especialmente significativo dado dónde se encuentran actualmente los precios de las propiedades en Dubai. El mercado residencial de la ciudad ha visto un crecimiento de precios sostenido desde 2021, y las propiedades en varias comunidades, incluidas Dubai Hills Estate, Dubai Marina y MBR City, ahora regularmente se transan por encima de la marca de AED 2 millones. De acuerdo con datos de mercado publicados este mes, los volúmenes de transacciones de agosto de 2026 se mantuvieron sólidos, con fuerte demanda en segmentos tanto listos como fuera de plano.

Para inversores que compraron en comunidades emergentes o de mercado medio donde los precios unitarios estaban por debajo de AED 2 millones en el momento de la compra, la apreciación del capital durante los años intermedios puede haber empujado las valuaciones por encima del umbral. Una propiedad valorada por DLD en o por encima de AED 2 millones en el momento de la solicitud es lo que cuenta, no el precio de compra original.

Condiciones Clave y Pasos Prácticos

Aunque la aclaración es bienvenida, los inversores deben ser conscientes de las condiciones específicas que se aplican:

Valuación de propiedad: La valuación oficial del DLD, no el precio listado ni el precio original fuera de plano, debe ser igual o superior a AED 2 millones. Los compradores pueden solicitar una valuación formal del DLD o de una empresa tasadora acreditada.

Propiedades únicas o múltiples: Los inversores pueden combinar el valor de más de una propiedad para cumplir con el umbral de AED 2 millones, siempre que todos los activos estén a su nombre y registrados en el DLD.

Propiedad conjunta: Si la propiedad es de propiedad conjunta, cada copropietario debe mantener patrimonio equivalente a al menos AED 2 millones para calificar individualmente. Tener una participación del 50% en una villa de AED 4 millones, por ejemplo, satisfaría el umbral para un solicitante.

Propiedades fuera de plano: Las unidades que aún no se han entregado, registradas solo bajo Oqood, permanecen en una zona gris. En la mayoría de los casos, la Visa de Oro no puede procesarse hasta que se emita el título de propiedad final. Los compradores deben confirmar la política actual del DLD en el momento de la solicitud.

Participación del prestamista hipotecario: No hay requisito de notificar o involucrar al prestamista hipotecario en el proceso de solicitud de Visa de Oro. El visado de residencia está vinculado al individuo, no a la estructura de financiamiento.

Vale la pena notar que la Visa de Oro de EAU, introducida en 2019 y significativamente expandida en 2022, otorga residencia renovable de 10 años a inversores inmobiliarios calificados. Los titulares pueden patrocinar miembros de la familia, abrir cuentas bancarias y operar negocios sin necesidad de un patrocinador local. La visa no requiere un número mínimo de días pasados en EAU anualmente para mantener el estado, una característica que la distingue de muchos programas comparables a nivel mundial.

Para inversores que ya tienen una propiedad en Dubai, ya sea comprada con efectivo o una hipoteca, esta aclaración elimina una barrera significativa para solicitar. Aquellos que estaban esperando pagar su préstamo antes de enviar una solicitud ahora pueden ser elegibles inmediatamente.

Los inversores que exploran propiedad en Dubai como una vía hacia residencia en EAU, o aquellos que evalúan si su activo existente califica, pueden revisar las condiciones de elegibilidad actuales y oportunidades activas fuera de plano en elyora.world/contact.