تأشيرة الإمارات الذهبية: العقار المرهون يندرج الآن ضمن قاعدة الـ 2 مليون درهم

العقارات السكنية المرهونة في دبي يمكنها الآن أن تحسب ضمن حد الـ 2 مليون درهم لتأشيرة الذهبية

يمكن للمستثمرين الذين مولوا شراء عقارهم في دبي برهن عقاري أن يستوفوا شروط تأشيرة الإمارات الذهبية لمدة 10 سنوات، وهو التوضيح الذي أكدته Arabian Business هذا الأسبوع ويحل أحد أكثر القواعد التي يتم فهمها بشكل خاطئ في برنامج الإقامة مقابل الاستثمار. السؤال الرئيسي: هل يتطلب حد قيمة العقار البالغ 2 مليون درهم دفع المبلغ كاملاً نقداً، أم يمكن لأصل مرهون أن يستوفي الشروط؟ الإجابة التي أكدتها السلطات هي نعم، فالعقار المرهون يمكن أن يحسب، بشرط أن تصل القيمة السوقية الإجمالية للعقار إلى 2 مليون درهم أو تتجاوزها.

هذا التمييز مهم جداً من حيث التطبيق العملي. جزء كبير من مشتري العقارات في دبي، بما فيهم من اشتروا وحدات قيد الإنشاء التي تقترب من التسليم، استخدموا التمويل لتمويل عمليات شرائهم. لسنوات، أدى عدم اليقين حول هذه النقطة إلى افتراض بعض المشترين بأنهم يحتاجون إلى سداد الرهن العقاري بالكامل قبل التقديم للإقامة. هذا الافتراض كان غير صحيح.

وفقاً للتفسير الموثق، ما يهم هو القيمة المقيمة للعقار وليس رصيد القرض القائم. المشتري الذي دفع 600,000 درهم كدفعة أولى على شقة بقيمة 2.1 مليون درهم، ويحتفظ بالمبلغ المتبقي كرهن عقاري بنكي، يمكنه التقديم لتأشيرة الذهبية. سند الملكية أو تسجيل Oqood للعقارات قيد الإنشاء يجب أن يعكس قيمة لا تقل عن 2 مليون درهم، والعقار يجب أن يكون باسم المتقدم.

لماذا يغير هذا التوضيح المعادلة لمشتري العقارات قيد الإنشاء

توقيت هذا التوضيح ذو صلة خاصة بموجة المستثمرين الذين اشتروا عقارات قيد الإنشاء بين 2021 و2024، والعديد منها يصل الآن إلى مرحلة التسليم. شهدت سوق دبي للعقارات قيد الإنشاء أحجام قياسية على مدى السنوات الثلاث الماضية، مع حصة كبيرة من المشترين يستخدمون خطط دفع المطورين أو الرهون العقارية البنكية لهيكلة عملياتهم.

بمجرد تسليم الوحدة وإصدار سند الملكية من قبل دائرة الأراضي والأملاك بدبي (DLD)، تبدأ ساعة الأهلية لتأشيرة الذهبية، بافتراض أن قيمة العقار تستوفي الحد الأدنى. لا يحتاج المشترون الآن إلى الانتظار حتى يسددوا الرهن العقاري بالكامل، كما لا يحتاجون إلى إعادة تمويل أو بيع جزء من الأسهم للوصول إلى الحد الأدنى المسدد نقداً.

هذا مهم بشكل خاص نظراً لحيث تقع أسعار العقارات في دبي حالياً. شهدت السوق السكنية في المدينة نمواً مستمراً في الأسعار منذ 2021، والعقارات عبر عدة مجتمعات، بما فيها Dubai Hills Estate و Dubai Marina و MBR City، تتعامل الآن بشكل روتيني فوق علامة الـ 2 مليون درهم. وفقاً لبيانات السوق المنشورة هذا الشهر، ظلت أحجام المعاملات في أغسطس 2026 قوية، مع طلب قوي عبر القطاعات الجاهزة وقيد الإنشاء.

بالنسبة للمستثمرين الذين اشتروا في مجتمعات ناشئة أو متوسطة السوق حيث كانت أسعار الوحدات أقل من 2 مليون درهم عند الشراء، قد يكون الارتفاع رأس المال على مدى السنوات الفاصلة قد رفع التقييمات فوق الحد الأدنى. العقار الذي تقيمه DLD بـ 2 مليون درهم أو أكثر وقت التقديم هو ما يحسب، وليس السعر الأصلي للشراء.

الشروط الرئيسية والخطوات العملية

بينما يرحب بهذا التوضيح، يجب على المستثمرين أن يكونوا على دراية بالشروط المحددة التي تنطبق:

تقييم العقار: يجب أن يصل التقييم الرسمي من DLD، وليس السعر المدرج أو سعر الإنشاء الأصلي، إلى 2 مليون درهم أو يتجاوزها. يمكن للمشترين طلب تقييم رسمي من DLD أو شركة تقييم معتمدة.

عقار واحد أو عقارات متعددة: يمكن للمستثمرين دمج قيمة أكثر من عقار واحد للوصول إلى حد الـ 2 مليون درهم، بشرط أن تكون جميع الأصول باسمهم ومسجلة لدى DLD.

الملكية المشتركة: إذا كان العقار مملوكاً بشكل مشترك، يجب أن يمتلك كل صاحب ملكية حقوق ملكية تعادل 2 مليون درهم على الأقل للتأهل بشكل فردي. امتلاك حصة بنسبة 50 في المائة في فيلا بقيمة 4 ملايين درهم، على سبيل المثال، سيفي بالحد الأدنى لمتقدم واحد.

العقارات قيد الإنشاء: الوحدات التي لم يتم تسليمها بعد، والمسجلة فقط بموجب Oqood، تبقى في منطقة رمادية. في معظم الحالات، لا يمكن معالجة تأشيرة الذهبية حتى يتم إصدار سند الملكية النهائي. يجب على المشترين تأكيد سياسة DLD الحالية وقت التقديم.

تدخل المُقرض العقاري: لا توجد متطلبات لإخطار أو إشراك المُقرض العقاري في عملية طلب تأشيرة الذهبية. تأشيرة الإقامة مرتبطة بالفرد وليس بهيكل التمويل.

من الجدير بالملاحظة أن تأشيرة الإمارات الذهبية، التي تم تقديمها في 2019 وتم توسيعها بشكل كبير في 2022، تمنح إقامة قابلة للتجديد لمدة 10 سنوات للمستثمرين العقاريين المؤهلين. يمكن لحاملي التأشيرة أن يرعوا أفراد الأسرة، وفتح حسابات بنكية، وتشغيل الأعمال التجارية دون الحاجة إلى كفيل محلي. التأشيرة لا تتطلب الحد الأدنى من أيام الإقامة في الإمارات سنوياً للحفاظ على الوضعية، وهي ميزة تميزها عن العديد من البرامج المقارنة عالمياً.

بالنسبة للمستثمرين الذين يمتلكون بالفعل عقاراً في دبي، سواء تم شراؤه نقداً أو برهن عقاري، يزيل هذا التوضيح عائقاً كبيراً أمام التقديم. أولئك الذين كانوا ينتظرون سداد قرضهم قبل تقديم الطلب قد يكونون مؤهلين الآن فوراً.

يمكن للمستثمرين الذين يستكشفون العقارات في دبي كطريق للإقامة في الإمارات، أو أولئك الذين يقيمون ما إذا كان أصلهم الحالي يستوفي الشروط، مراجعة شروط الأهلية الحالية والفرص النشطة قيد الإنشاء على elyora.world/contact.