Las ventas de vivienda en Dubai suben un 25% mientras el mercado entra en fase de recuperación

Las ventas de vivienda en Dubai suben un 25%, indicando una recuperación amplia del mercado

El mercado residencial de Dubai registró un aumento del 25% en las ventas de vivienda, según datos de transacciones frescos publicados esta semana, marcando una de las señales más claras hasta ahora de que el mercado está entrando en una fase de recuperación sostenida después de un período de consolidación de precios. El aumento de volumen fue generalizado en transacciones tanto del mercado fuera de planos como del mercado secundario, subrayando una demanda resiliente de usuarios finales e inversores incluso mientras la oferta continúa creciendo.

Las cifras llegan en un contexto de actividad significativa de desarrolladores. Emaar Properties, el desarrollador inmobiliario cotizado más grande del emirato, confirmó recientemente que su cartera de proyectos ha superado los 50 mil millones de dólares, un nivel récord que refleja el volumen de contratos fuera de planos firmados durante los últimos dos años. Al mismo tiempo, Mohamed Alabbar, presidente de Emaar, ha señalado públicamente la posibilidad de una corrección de precios del 5-10% para 2027 si la entrega de oferta se acelera más que la absorción. Sin embargo, esta advertencia se acompaña de los últimos datos de ventas: un aumento del volumen del 25% no se parece a un mercado que se prepare para un declive inmediato.

La interacción entre estas dos señales, volúmenes de transacción al alza y una advertencia creíble sobre un ablandamiento de precios a mediano plazo, es precisamente lo que hace que este momento sea instructivo para inversores.

¿Qué está impulsando el aumento de volumen?

Varios factores están empujando al alza los números de transacciones. Primero, los planes de pago de desarrolladores se han vuelto cada vez más competitivos, con estructuras 60/40 y posteriores a la entrega reduciendo el requisito de capital inicial para compradores fuera de planos. Esto ha ampliado la base de compradores más allá de inversores ricos en efectivo para incluir profesionales asalariados e inversores principiantes de Asia del Sur, Europa y el mundo árabe más amplio.

Segundo, el programa de Visa de Oro de los EAU continúa canalizando compradores de propiedades hacia el mercado. Siguiendo la aclaración reciente de que las propiedades hipotecadas califican hacia el umbral de AED 2 millones, siempre que la participación patrimonial del comprador cumpla con el mínimo, una nueva cohorte de compradores financiados con hipoteca ahora está entrando en la canalización fuera de planos junto con compradores de efectivo.

Tercero, la inversión en infraestructura vinculada al Plan Maestro Urbano Dubai 2040 está remodelando dónde buscan los compradores. Las comunidades a lo largo de los principales corredores de desarrollo, Mohammed Bin Rashid City, Dubai Hills Estate, Meydan y los nuevos centros urbanos designados, están atrayendo interés desproporcionado de usuarios finales e inversores enfocados en rendimiento. En varios de estos submarc ados, los volúmenes de transacciones han superado el promedio ciudadano del 25%, según reportes de mercado.

La oferta, mientras tanto, está aumentando pero aún no abruma la demanda. Los datos de la industria sugieren que aproximadamente 30,000-35,000 unidades están programadas para entrega en todo Dubai en el año actual, con la mayoría concentrada en comunidades de mercado medio como Jumeirah Village Circle, Dubai South y Town Square. Las entregas de lujo, particularmente residencias de marca y desarrollos frente al mar, siguen siendo más limitadas, lo que respalda la resiliencia de precios en el segmento de AED 3 millones en adelante.

Cómo interpretar el riesgo de una caída de precios

La proyección de Alabbar de una posible corrección del 5-10% para 2027 debe leerse con cuidado, no descartarse. El presidente fue explícito en que cualquier ablandamiento sería impulsado por la oferta en lugar de la demanda, una distinción significativa. Dubai no lleva el apalancamiento hipotecario especulativo que precedió correcciones en mercados occidentales; una gran parte de las transacciones siguen siendo basadas en efectivo, limitando el riesgo financiero sistémico.

Para inversores comprando fuera de planos hoy a precios previos al lanzamiento o en fase temprana, una corrección de titular del 5-10% a nivel de mercado no necesariamente se traduce en una pérdida a nivel de activo. Los compradores fuera de planos que entraron en proyectos hace 18-24 meses en áreas como Dubai Creek Harbour o Dubai Hills están sentados sobre ganancias sobre papel que absorben cómodamente cualquier moderación de precios a corto plazo. El perfil de riesgo es más agudo para compradores pagando precios máximos en el mercado secundario hoy, particularmente para unidades listas en comunidades completamente construidas donde la compresión de rendimiento de alquiler ya ha ocurrido.

Los rendimientos de alquiler siguen siendo un argumento contrapuesto para la entrada. Las áreas principales incluyendo Dubai Marina, Downtown Dubai y Jumeirah Beach Residence continúan generando rendimientos brutos del 5-7%, muy por encima de retornos comparables en Londres, Singapur o París. Las comunidades de mercado medio como JVC y Al Furjan están generando 7-9% bruto en algunos tipos de unidad, según datos de listados de propiedades, cifras que respaldan la lógica de compra para alquilar incluso si la apreciación de capital se modera.

La propiedad comercial también está mostrando un impulso notable. Datos separados publicados esta semana indicaron que los precios de la propiedad comercial de los EAU se han disparado un 348% en puntos críticos clave, con Dubai y Ras Al Khaimah identificados como los principales impulsores. Si bien los activos comerciales se encuentran fuera del mandato de la mayoría de inversores minoristas, la tendencia refuerza el panorama más amplio de una economía generando demanda inmobiliaria sostenida en todas las clases de activos.

El ángulo de Ras Al Khaimah añade una dimensión adicional. Los precios de apartamentos en RAK subieron un 18% en el año pasado cuando la demanda de lujo, parcialmente impulsada por el proyecto del resort Wynn, continuó atrayendo compradores fuera del precio de Dubai o buscando perfiles de rendimiento más altos. Para inversores con flexibilidad en emirato, RAK es cada vez más parte de la conversación.

Qué significa esto para inversores

Un aumento del volumen de transacciones del 25% en un mercado que simultáneamente está siendo advertido sobre una posible moderación de precios del 5-10% en dos años no es una contradicción, es una ventana. Los compradores que entran a precios fuera de planos actuales en comunidades con restricción de oferta o respaldadas por infraestructura, aseguran un plan de pago competitivo y mantienen a través de la entrega están posicionados para absorber cualquier corrección de titular mientras se benefician del ingreso de alquiler. Aquellos que compran unidades listas del mercado secundario a precios máximos deben probar sus números contra un escenario de compresión modesta de rendimiento o caída de precio. Los inversores que investigan proyectos específicos fuera de planos en todo el mercado principal de Dubai pueden explorar lanzamientos actuales en https://elyora.world/projects.