مبيعات العقارات في دبي ترتفع 25% مع دخول السوق مرحلة التعافي

مبيعات العقارات في دبي ترتفع 25%، تشير إلى تعافي واسع النطاق للسوق

حقق سوق العقارات السكنية في دبي ارتفاعاً بنسبة 25% في المبيعات، وفقاً لبيانات المعاملات الحديثة المنشورة هذا الأسبوع، مما يعكس أوضح الإشارات حتى الآن على أن السوق يدخل مرحلة تعافي مستدام بعد فترة من استقرار الأسعار. كان الارتفاع في الحجم واسع النطاق عبر معاملات السوق الجديد والثانوي على حد سواء، مما يؤكد على الطلب القوي من المشترين النهائيين والمستثمرين حتى مع استمرار العرض في الزيادة.

تأتي هذه الأرقام في ظل نشاط تطويري كبير. أكدت Emaar Properties، أكبر مطور عقاري مدرج في الإمارة، أن محفظة مشاريعها تجاوزت 50 مليار دولار، وهو مستوى قياسي يعكس الحجم الهائل من العقود الجديدة الموقعة خلال السنتين الماضيتين. في الوقت نفسه، أشار محمد العبار، رئيس Emaar، علناً إلى احتمالية حدوث تصحيح سعري بنسبة 5 إلى 10% بحلول 2027 إذا تسارعت وتيرة تسليم المشاريع أسرع من امتصاص السوق للعرض. ومع ذلك، هذا التحذير يأتي جنباً إلى جنب مع أحدث بيانات المبيعات: ارتفاع حجم معاملات بنسبة 25% لا يبدو أنه يعكس سوقاً تتأهب لانخفاض فوري.

التفاعل بين هذين الإشارتين، أي ارتفاع أحجام المعاملات وتحذير موثوق عن تراجع سعري متوسط الأجل، هو بالضبط ما يجعل هذه اللحظة ذات قيمة تعليمية للمستثمرين.

ما الذي يدفع ارتفاع الأحجام؟

عدة عوامل تدفع أرقام المعاملات نحو الأعلى. أولاً، أصبحت خطط الدفع من المطورين أكثر تنافسية، حيث توفر هياكل الدفع بنسبة 60/40 والدفع بعد التسليم متطلبات رأس مال أولية أقل للمشترين في السوق الجديد. هذا وسّع قاعدة المشترين إلى ما هو أبعد من المستثمرين الذين يملكون أموالاً سائلة ليشمل المهنيين الموظفين والمستثمرين الجدد من جنوب آسيا وأوروبا والعالم العربي الأوسع.

ثانياً، يستمر برنامج التأشيرة الذهبية في الإمارات العربية المتحدة في جلب مشترين العقارات إلى السوق. بعد التوضيح الأخير بأن العقارات الموثوقة برهن عقاري تندرج تحت حد 2 مليون درهم إماراتي، بشرط أن تستوفي حصة ملكية المشتري الحد الأدنى، يدخل مجموعة جديدة من المشترين الممولين برهن عقاري إلى خط أنابيب السوق الجديد جنباً إلى جنب مع المشترين النقديين.

ثالثاً، الاستثمار في البنية التحتية المرتبط بخطة Dubai 2040 Urban Master Plan يعيد تشكيل نظرة المشترين للسوق. التجمعات السكنية على طول ممرات التطوير الرئيسية، مثل Mohammed Bin Rashid City و Dubai Hills Estate و Meydan والمراكز الحضرية المحددة حديثاً، تجذب اهتماماً غير متناسب من المشترين النهائيين والمستثمرين الذين يركزون على العائد. في عدد من هذه الأسواق الجزئية، تجاوزت أحجام المعاملات متوسط المدينة البالغ 25%، وفقاً لتقارير السوق.

أما العرض، فهو آخذ في الارتفاع لكن ليس بطريقة تطغى على الطلب بعد. تشير بيانات الصناعة إلى أن حوالي 30000 إلى 35000 وحدة مقررة للتسليم عبر دبي في السنة الحالية، مع تركيز الجزء الأكبر في تجمعات السوق المتوسطة مثل Jumeirah Village Circle و Dubai South و Town Square. تسليمات الفئة الفاخرة، خاصة العقارات الموسومة والتطورات الساحلية، لا تزال أكثر محدودية، مما يدعم مرونة الأسعار في الفئة فوق 3 ملايين درهم.

كيفية قراءة مخاطر انخفاض الأسعار

يجب قراءة توقع العبار بتصحيح محتمل بنسبة 5 إلى 10% بحلول 2027 بعناية، وليس رفضه جملة وتفصيلاً. كان الرئيس صريحاً في أن أي تراجع سعري سيكون مدفوعاً بالعرض بدلاً من الطلب، وهذا تمييز ذو معنى. دبي لا تحمل الرافعة المالية بالرهن العقاري المضاربة التي سبقت التصحيحات في الأسواق الغربية؛ حصة كبيرة من المعاملات تبقى نقدية، مما يحد من المخاطر المالية النظامية.

بالنسبة للمستثمرين الذين يشترون في السوق الجديد اليوم بأسعار ما قبل الإطلاق أو المرحلة المبكرة، فإن تصحيح عنوانه بنسبة 5 إلى 10% على مستوى السوق لا يترجم بالضرورة إلى خسارة على مستوى العقار. المشترون في السوق الجديد الذين دخلوا المشاريع قبل 18 إلى 24 شهراً في مناطق مثل Dubai Creek Harbour أو Dubai Hills يجلسون على مكاسب ورقية تمتص بسهولة أي تراجع سعري قريب الأجل. ملف المخاطر أكثر حدة بالنسبة للمشترين الذين يدفعون أسعاراً ذروة في السوق الثانوي اليوم، خاصة للوحدات الجاهزة في التجمعات المبنية بالكامل حيث انضغاط العائد الإيجاري قد حدث بالفعل.

العائدات الإيجارية تبقى حجة معارضة للدخول. المناطق الرئيسية مثل Dubai Marina و Downtown Dubai و Jumeirah Beach Residence تواصل توليد عوائد إجمالية بنسبة 5 إلى 7%، وهي أعلى بكثير من العوائد المماثلة في لندن أو سنغافورة أو باريس. تجمعات السوق المتوسطة مثل JVC و Al Furjan تحقق عوائد إجمالية بنسبة 7 إلى 9% على بعض أنواع الوحدات، وفقاً لبيانات قوائم العقارات، وهي أرقام تدعم منطق الشراء للتأجير حتى لو تراجع التقدير الرأسمالي.

العقارات التجارية تظهر أيضاً زخماً ملحوظاً. أشارت بيانات منفصلة نشرت هذا الأسبوع إلى أن أسعار العقارات التجارية في الإمارات العربية المتحدة ارتفعت بنسبة 348% في نقاط ساخنة رئيسية، مع تحديد دبي ورأس الخيمة كمحركات أساسية. في حين أن الأصول التجارية تقع خارج اختصاص معظم المستثمرين التجزئة، فإن الاتجاه يعزز الصورة الأوسع لاقتصاد يولد طلباً عقارياً مستداماً عبر فئات الأصول.

عامل رأس الخيمة يضيف بعداً إضافياً. ارتفعت أسعار الشقق في RAK بنسبة 18% على مدار العام الماضي حيث استمر الطلب على الفئة الفاخرة، مدفوعاً جزئياً بمشروع Wynn، في جذب المشترين الذين تم تسعيرهم خارج السوق في دبي أو يبحثون عن ملفات عائد أعلى. بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم مرونة في اختيار الإمارة، أصبحت RAK جزءاً متزايداً من النقاش.

ما الذي يعنيه هذا للمستثمرين

ارتفاع حجم معاملات بنسبة 25% في سوق يتم تحذيره في الوقت نفسه بشأن تصحيح سعري محتمل بنسبة 5 إلى 10% خلال سنتين ليس تناقضاً، بل هو نافذة فرصة. المشترون الذين يدخلون بأسعار السوق الجديد الحالية في التجمعات المقيدة بالعرض أو المدعومة بالبنية التحتية، ويقفلون خطة دفع تنافسية، ويحتفظون بها حتى التسليم، هم في موضع استيعاب أي تصحيح عنوان مع الاستفادة من الدخل الإيجاري. أما الذين يشترون وحدات جاهزة في السوق الثانوي بأسعار ذروة فيجب عليهم اختبار أرقامهم مقابل سيناريو انضغاط عائد متواضع أو انخفاض سعري. يمكن للمستثمرين الذين يبحثون عن مشاريع سوق جديد محددة عبر سوق دبي الأساسي استكشاف الإطلاقات الحالية على https://elyora.world/projects.