رهون عقارية للمشاريع تحت الإنشاء في دبي: المقرضون يوسعون تمويل العقارات غير المكتملة

بنوك الإمارات تتجه لتمويل العقارات المخطط لها أثناء مرحلة الإنشاء

يشهد سوق العقارات في دبي تحولاً هيكلياً ملموساً بدفع من البنوك والمؤسسات المالية الإماراتية نحو تمويل العقارات المخطط لها وهي لا تزال قيد الإنشاء. تظهر البيانات الصناعية والنشاط الذي رصدته المؤسسات المالية هذا الأسبوع أن هذه المؤسسات تطور وتسوق بنشاط منتجات رهن عقاري تسمح للمشترين بالحصول على التمويل على دفعات متتالية مع تقدم الإنشاء، وهو نموذج لم يكن موجوداً بشكل واسع في سوق الإمارات حتى الآن.

على مدى معظم العقد الماضي، اعتمد مشترو العقارات المخطط لها في دبي بشكل حصري تقريباً على خطط الدفع المقدم من المطورين: عادة دفعة أولى بنسبة 20 إلى 30 في المئة تليها أقساط مرتبطة بمراحل الإنشاء، مع استحقاق الرصيد عند تسليم الوحدة. البنوك، من جانبها، كانت تصدر الرهون العقارية تقليدياً فقط على العقارات المكتملة والمسجلة. سيسمح نموذج الرهن العقاري الناشئ للعقارات المخطط لها للمشترين بتثبيت التمويل عند الشراء، حتى أثناء الإنشاء، بدلاً من الانتظار حتى تسليم المفاتيح.

الدافع من جانب المقرضين واضح ومباشر. تهيمن المبيعات المخطط لها الآن على سوق العقارات السكنية في دبي، حيث تمثل ما يقارب 65 إلى 70 في المئة من إجمالي معاملات السكنية من حيث الحجم في 2026، وفقاً لتقارير السوق. البنوك التي تمول فقط العقارات الجاهزة تجد نفسها فعلياً معزولة عن غالبية تدفق المعاملات. التوسع في تمويل المشاريع تحت الإنشاء هو رد مباشر على هذا الواقع الهيكلي.

كيفية عمل الرهون العقارية للمشاريع تحت الإنشاء وما الذي أعاق تطورها

بموجب الهياكل المقترحة قيد النقاش في السوق، ستوفر المؤسسة المالية تسهيلاً في وقت شراء المشروع تحت الإنشاء، مع توزيع الأموال على دفعات متزامنة مع مراحل الإنشاء لدى المطور، عادة ما تكون الأساس والهيكل والتشطيب والتسليم. يقوم المشتري بسداد الفائدة أو سعر الربح بموجب هياكل التمويل الإسلامي على الجزء المسحوب أثناء الإنشاء، مع بدء السداد الكامل عند الانتهاء.

كانت العقبات حتى الآن ذات أهمية. تتطلب لوائح البنك المركزي الإماراتي أن تحتفظ المؤسسات المالية بضمانات مقابل القروض، والمبنى غير المكتمل يطرح تعقيدات تقييمية وقانونية لا توجد في الوحدات المكتملة. يوفر إطار الحساب المضمون الخاص بـ RERA، والذي يفرض أن تُحفظ إيرادات المطورين من المشاريع تحت الإنشاء في حسابات معزولة وتُفرج عنها فقط مقابل تقدم إنشاء معتمد، بعض الحماية الأساسية، لكن المؤسسات المالية كانت حذرة تاريخياً من التعرض لمخاطر إكمال المشروع.

يوفر تسجيل دائرة الأراضي والأملاك في دبي للعقود المخطط لها عبر نظام العقود إطاراً قانونياً معترفاً به للمشترين. يلاحظ محللو السوق أنه من المثير للاهتمام حقاً أن بنية تسجيل العقود هذه هي التي تجعل دفع دبي نحو الرهون العقارية للمشاريع تحت الإنشاء أكثر مصداقية من محاولات مشابهة في أسواق إقليمية أخرى حيث تكون حماية المشترين أضعف.

كان القيد الآخر هو خطط الدفع المقدم من المطورين نفسها. عندما تقدم إعادة (Emaar) وضاحية (DAMAC) وصبحة (Sobha) وإيلينجتون (Ellington) خطط دفع 60/40 أو حتى 80/20 بعد التسليم بدون فائدة، فإن جاذبية الحصول على رهن عقاري وسداد سعر ربح أثناء الإنشاء محدودة لكثير من المشترين. ستكون الرهون العقارية للمشاريع تحت الإنشاء الأكثر جاذبية حيث تكون خطط المطورين أضيق، أو حيث يفضل المشتري الحفاظ على السيولة بدلاً من ربط رأس المال في الأقساط المرحلية.

ما يعنيه هذا التحول السوقي للمستثمرين

إذا حققت منتجات الرهن العقاري للمشاريع تحت الإنشاء حجماً ملموساً، فإن الآثار المترتبة على سوق الاستثمار العقاري في دبي ستكون كبيرة من عدة نواح.

الاستدانة وكفاءة رأس المال. حالياً، يدفع مشتري مشروع تحت الإنشاء يلتزم بوحدة بقيمة 2 مليون درهم بموجب خطة 50/50 مليون درهم قبل التسليم من أمواله الشخصية، ثم يمول الرصيد عبر رهن عقاري عند الانتهاء. مع رهن عقاري أثناء مرحلة الإنشاء، يمكن لنفس المشتري محتملاً الدخول برصيد أولي أقل والاستثمار في عدة استثمارات في نفس الوقت، وهي استراتيجية شائعة في الأسواق الناضجة مثل المملكة المتحدة أو أستراليا حيث تكون الرهون العقارية للمشاريع تحت الإنشاء معياراً.

قاعدة مشترين أوسع. يمكن أن يفتح توسع فرص الحصول على الرهن العقاري سوق المشاريع تحت الإنشاء في دبي أمام المستخدمين النهائيين والمستثمرين الأصغر الذين يفتقرون إلى السيولة لأقساط كبيرة لكنهم يستوفون شروط التمويل البنكي. سيكون هذا مهماً بشكل خاص للمشترين الدوليين، بما في ذلك مجموعات المستثمرين الهندية والبريطانية والأوروبية الكبيرة النشطة في السوق، الذين قد يجدون أنه من الأسهل سداد رهن عقاري بعملتهم المحلية بدلاً من تحويل أموال كبيرة من الخارج.

دعم الأسعار عند التسليم. يثير المطورون والمحللون قلقاً طويل الأمد بشأن خطر قيام مستثمري المشاريع تحت الإنشاء بإعادة البيع عند التسليم أو قبله، مما يضيف ضغطاً على العرض بالضبط عندما تكتمل المشاريع. المشترون الذين لديهم رهن عقاري موضوع منذ الإنشاء لديهم حافز أقوى للاحتفاظ بالعقار حتى الانتهاء وما بعده، مما قد يخفف من هذا الاتجاه.

يتزامن توقيت هذا التطور أيضاً مع خلفية سوقية من ارتفاع أسعار المشاريع تحت الإنشاء. وفقاً للبيانات المنشورة هذا الأسبوع من قبل خليج تايمز، شهد سوق العقارات في دبي نمواً عريضاً في الأسعار عبر القطاعات في 2026، مع بقاء ثقة المشترين مرتفعة وتراجع التوقعات بانخفاض الأسعار. في هذا الوضع، قد يثبت تثبيت التمويل بالقيم الحالية أثناء الإنشاء مفيداً للمستثمرين الذين يعتقدون أن دورة التقدير ستستمر.

هناك محاذير. التصاريح التنظيمية والتوجيهات من البنك المركزي والآليات العملية للتقييم أثناء مرحلة الإنشاء لا تزال بحاجة إلى الاستكمال. قد لا تفي جميع المطورين، خاصة المشغلين الأصغر، بمعايير المؤسسات المالية لتمويل المشاريع المعتمدة. ومستويات أسعار الفائدة مهمة: ربط الدرهم الإماراتي بالدولار الأمريكي يعني أن أسعار الرهن العقاري المحلية تتبع سياسة الاحتياطي الفيدرالي، والأسعار تظل أعلى من حقبة الصفر القريب التي أشعلت الطفرة العالمية الأخيرة للرهون العقارية للمشاريع تحت الإنشاء.

مع ذلك، فإن التحول الاتجاهي واضح. مع نضج سوق المشاريع تحت الإنشاء في دبي ومواصلة أحجام المعاملات تسجيل أرقام قياسية، تبدأ البنية التحتية المالية المحيطة بها في مواكبة ذلك.

على المستثمرين الذين يقيمون نقاط الدخول للمشاريع تحت الإنشاء في دبي، سواء في المجتمعات القائمة أو الأحياء المخطط لها الحديثة، أن يأخذوا في الاعتبار خيارات التمويل المتطورة في استراتيجية الشراء الخاصة بهم. للحصول على نصائح مخصصة حول هياكل التمويل وتوفر المشاريع الحالية، قم بزيارة elyora.world/contact.