معاملات العقارات في دبي تقفز بنسبة 46.8% في أقوى ارتفاع شهري خلال 3 سنوات

دبي تسجل أقوى ارتفاع شهري للمعاملات منذ 2023

حققت سوق العقارات في دبي أكبر ارتفاع شهري للمعاملات خلال ثلاث سنوات، حيث ارتفعت أحجام التعاملات بنسبة 46.8%، وهو ما وصفته جريدة الخليج تايمز بأقوى ارتفاع شهري منذ 2023. تضيف هذه البيانات وجهة نظر ملموسة للسرد المتوازي المنتشر في الإعلام المالي: بينما تراجعت أعداد المعاملات في بعض القطاعات، استمرت الأسعار في الارتفاع، مما يثير تساؤلات حول الآليات الأساسية للسوق.

يعكس ارتفاع أحجام المعاملات إعادة تسارع واسعة النطاق في نشاط المشترين، تشمل الإطلاقات قبل الإنجاز والمبيعات الثانوية وعمليات الشراء الضخمة للمستثمرين. وفقاً لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي المشار إليها في تقارير السوق، شهدت الفترة واحداً من أعلى أعداد المعاملات المطلقة المسجلة في الذاكرة القريبة، مما يشير إلى أن الطلب، خاصة من المشترين الدوليين، يبقى قوياً من الناحية الهيكلية حتى مع دخول السوق ما يصفه المحللون بمرحلة أكثر انتقائية.

تستحق هذه الانتقائية التفصيل. تشير بيانات السوق المنفصلة المنشورة هذا الأسبوع إلى أنه في فئات سعرية معينة، وخاصة الفلل والشقق متوسطة السوق، انخفضت أحجام المبيعات حيث أصبح المشترون أكثر تمييزاً فيما يتعلق بالموقع وجودة المطور وجداول التسليم. لكن الأسعار في تلك القطاعات نفسها استقرت أو ارتفعت، وهي ديناميكية تفسرها المخزونات الجاهزة المحدودة وخط أنابيب الوحدات قبل الإنجاز التي لن تسلم قبل 2027 وما بعده. بعبارة أخرى، لم تلحق العروة بالطلب الذي تراكم منذ 2021.

ما الذي يدفع هذا الارتفاع في نشاط المعاملات؟

تتقارب عدة قوى لاستدامة زخم المعاملات. تحتل الهند المرتبة الأولى عالمياً في الاهتمام بالبحث عن العقارات في دبي على الإنترنت، وفقاً لبيانات بوابات العقارات المنشورة هذا الأسبوع، حيث تحتل المملكة المتحدة ومصر أيضاً مراكز بين أعلى ثلاثة أسواق مصدرة للاستفسارات من المشترين الوافدين. لا يقتصر هذا الملف الشخصي للطلب الدولي على التصفح الرقمي فحسب: اللاجئون والبريطانيون والمصريون ظهروا بشكل متسق بين الجنسيات الأولى التي تكمل المعاملات الفعلية في دائرة الأراضي والأملاك، وتترابط بيانات البحث بشكل عام مع تدفقات المعاملات المكتملة.

السياق الجيوسياسي الأوسع مهم أيضاً. أنشأت فترة التوتر الإقليمي القصيرة في وقت سابق من هذا العام، المرتبطة بالنزاع مع إيران، توقفاً مؤقتاً في المشاعر، خاصة بين المشترين ذوي الثروة العالية الذين اتخذوا موقفاً ينتظر ويرى. يبدو أن هذا التوقف قد انعكس الآن بشكل حاد، مع إطلاق الطلب المكبوت في السوق والمساهمة في الأرقام الضخمة للمعاملات في يونيو ويوليو. يستمر موقع دبي كولاية مستقرة وحيادية سياسياً في جذب رأس المال الذي كان قد ينجذب بخلاف ذلك إلى الأسواق الأوروبية أو الآسيوية.

يبقى نشاط قبل الإنجاز هو المحرك الأساسي. حافظ المطورون على وتيرة إطلاق عدوانية في 2026، مع مشاريع عبر Mohammed Bin Rashid City و Dubai Hills Estate و Dubai Creek Harbour و Jumeirah Village Circle تمتص اهتماماً كبيراً من المشترين. خطط الدفع التي تمتد إلى التسليم وما بعده، وفي بعض الحالات هياكل 60/40 أو 70/30 بعد التسليم، قللت من حاجز الدخول الفعلي للمستثمرين الدوليين الذين قد لا يتأهلون لتمويل الرهن العقاري في الإمارات. وقد وسع هذا مجموعة المشترين بشكل كبير مقارنة بسوق الجاهز.

يحقق القطاع فائق الفخامة أيضاً أداء قوية. تشير البيانات المنشورة هذا الأسبوع إلى أن الأفراد ذوي القيمة الصافية العالية جداً يستمرون في الهجرة إلى دبي لمزيجها من ضريبة الدخل الصفرية وممرات الإقامة والبنية التحتية لنمط الحياة، وعندما يشترون، يشترون بحجم كبير. يمكن لمعاملات الأصول الفريدة الواحدة في Palm Jumeirah و Emirates Hills و Jumeirah Bay Island أن تحرك بشكل ملموس القيم الإجمالية للمعاملات في أي شهر معين.

مفارقة السعر والحجم وما تعنيه للمشترين

التوتر الظاهري بين ارتفاع الأسعار والتقارير عن أحجام أضعف في بعض الأسواق الفرعية أقل تناقضاً مما يبدو في البداية. سوق العقارات في دبي ليست مجموعة متجانسة واحدة: إنها مجموعة من الأسواق الدقيقة مقسمة حسب المجتمع ونوع الأصل وفئة السعر وجنسية المشتري. في بعض هذه الأسواق الدقيقة، مثل المباني السكنية القديمة في المناطق المستقرة بدون ترقيات حديثة، انخفض الطلب وتعكس أعداد المعاملات ذلك. في أخرى، مثل الوحدات الواجهة المائية والمساكن الموسومة والإطلاقات الجديدة قبل الإنجاز من قبل مطورين من الدرجة الأولى، تبقى الأحجام والأسعار مرتفعة.

بالنسبة للمستثمرين الذين يتابعون توقيت الدخول، تشير بيانات المعاملات إلى أن السوق الأوسع لم ينقلب. قفزة شهرية بنسبة 46.8% في عدد المعاملات ليست رقماً متسقاً مع سوق في ضائقة أو حتى تصحيح جوهري. إنها، مع ذلك، متسقة مع سوق يزج ويتمايز: حيث تكون جودة اختيار الأصول أكثر أهمية مما كانت عليه في نافذة 2021-2023، عندما أنتج أي عملية شراء عقارات في دبي عملياً عوائد قوية.

تبقى العائدات اعتباراً رئيسياً. الوحدات الجاهزة في المجتمعات الموقعية جيداً، مثل JVC و Dubai Marina و Business Bay و Al Furjan، لا تزال تولد عائدات إيجارية إجمالية في نطاق 6% إلى 8% وفقاً لبيانات السوق، أعلى من المتوسط طويل الأجل للمدن البوابة القابلة للمقارنة. مع معدلات الرهن العقاري لسكان الإمارات الآن في نطاق 4% إلى 5%، يمكن للمستثمرين الذين يستخدمون النفوذ لا يزالون تحقيق النقل الإيجابي في العديد من التكوينات، على الرغم من انضغاط الهامش بالنسبة إلى منذ سنتين.

بالنسبة للمستثمرين الذين يقيمون أين يتم نشر رأس المال في السوق الأساسي لدبي، سواء كان قبل الإنجاز أو جاهزاً، فإن بيانات المعاملات المنشورة هذا الأسبوع تعزز أن أساسيات الطلب تبقى سليمة. يتابع فريق المستشارين في Elyora خط أنابيب الإطلاق المباشر وخطط الدفع المسجلة في دائرة الأراضي والأملاك عبر المجتمعات الرئيسية في السوق؛ إدراج المشاريع الحالية متاح على elyora.world/projects.